פסק-דין בתיק ת"א 17954-10-10

תביעה כנגד הנתבעים להחזר תשלומים, שלטענת התובע שולמו על ידו במקום הנתבעים בניגוד להסכם מכר מקרקעין שנכרת ביניהם.

תביעה שכנגד לחיוב הנתבע שכנגד (התובע בתביעה העיקרית) לשלם את יתרת תמורת המקרקעין נשוא ההסכם, תמורה שלטענת התובעת שכנגד (הנתבעת 1 בתביעה העיקרית) סוכמה בעל פה בין התובע לבין אביה - הנתבע 2 בתביעה העיקרית.

רקע עובדתי

1. הנתבעת 1 (להלן: " הנתבעת") הינה בתו של הנתבע 2 (להלן: " הנתבע") ובכל המועדים הרלבנטיים לתביעה, ובעקבות הקצאת המגרש 265 במושב גבעת נילי, הידוע כגוש 12060 חלקה 22 (להלן: " המגרש") על ידי המינהל לטובת משפחת הנתבעים,  הנתבעת חתמה ביום 6.9.04 על הסכם פיתוח עם מינהל מקרקעי ישראל (להלן: " המינהל") לרכישת הזכויות במגרש.
2. על פי הסכם הפיתוח, היה על הנתבעת לבנות בית מגורים על המגרש בתוך תקופה של 36 חודשים מיום אישור העסקה (10.6.04). היינו, עד ליום 10.6.07 (ראו: פרק המבוא בחוזה הפיתוח - נספח 1 למוצג ת/1).
3. על פי הסכם הפיתוח, דמי ההיוון שהיה על הנתבעת לשלם למינהל חושבו לפי 66% מערך הקרקע לפי שטח מבונה בסך 140 מ"ר (ראו פרק המבוא, בעמ' 2 להסכם הפיתוח, נספח 1 למוצג ת/1, וכן את סעיפים 6 ו- 7 לכתב התביעה).
4. אין חולק, כי דמי ההיוון הנ"ל, שנדרשו על פי הסכם הפיתוח, שולמו למינהל זמן רב לפני כניסת התובע לתמונה.
5. עם חתימת הסכם הפיתוח המגרש שועבד לטובת הלוואה שהנתבע נטל מבנק לאומי (ראו: סעיף 6 למוצג נ/1) והנתבעת לאורך כל הדרך התנהלה, בכל הקשור למגרש, בהתאם להנחיות הנתבע.
6. למימוש הסכם הפיתוח היה על הנתבעת וליתר דיוק הנתבעים, לשאת בתשלומים שונים, שהנתבעת בהיותה בת 21 ללא מקורות הכנסה והנתבע לנוכח חובותיו, לא יכלו לעמוד בהם. על כן, המגרש נמכר למשפחת שפרן. עסקה זו אף היא לא יצאה לפועל (ראו: סעיף 8 למוצג נ/1).
7. המגרש הוצע שוב למכירה, וכאן התובע נכנס לתמונה ורכש את המגרש.   
8. ודוק: במועד כניסת התובע לתמונה, חוזה הפיתוח שנחתם בין המינהל לבין הנתבעת לא היה בתוקף, והיה צורך בהארכת תוקפו ובקבלת אישור המינהל להעברת הזכויות במגרש לתובע.
9. הסכם המכר, שהצדדים הכתירוהו בכותרת "חוזה מכר מותלה" -ראו נספח 3 למוצג ת/1- (להלן: " הסכם המכר" ו/או " חוזה המכר") נחתם בחודש אפריל 2008 (בהסכם לא נרשם מועד מדויק, אך מעדויות הצדדים דומה שמועד חתימת ההסכם היה ב- 22.4.08). על הסכם המכר חתומים התובע והנתבעת.
10. להסכם המכר צורף כתב ערבות שנחתם על ידי הנתבע, לפיו הנתבע ערב לכל התחייבויותיה של הנתבעת על פי הסכם המכר.
11. להסכם המכר קדם זיכרון דברים עליו חתמו התובע והנתבע, וזאת מיום 13.4.08 (ראו: נספח 2 למוצג ת/1). על פי זיכרון הדברים ה"מוכרים" הינם הנתבע, בת זוגתו והנתבעת.  
12. לנוכח העובדה שחוזה הפיתוח הראשוני שנחתם בין הנתבעת לבין המינהל לא היה בתוקף, הוסכם בין הצדדים, וכמפורט בפרק המבוא לחוזה המכר, שעל הנתבעת להמציא חוזה פיתוח בתוקף לשלוש שנים נוספות וכן אישור מנהל מקרקעי ישראל להעברת הזכויות על שם התובע.  
13. על פי הסכם המכר סוכם כי הנתבעת תישא, בין היתר, בכל העלויות שיידרשו על ידי המינהל לצורך העברת הזכויות על שם התובע (ראו: סעיפים 3.1.5, 4.1.1, 4.1.2 ו- 4.1.8 להסכם המכר).
14. על פי הסכם המכר הוסכם בין הצדדים עוד, כי מקובל עליהם שהעסקה מתקיימת בכפוף לתנאים מתלים, והיה ולא יתקיימו התנאים המתאימים להעברת הזכויות הנקיות על המגרש לתובע, יהיה ההסכם בטל ומבוטל ולא יהיו זכאים הצדדים לתבוע בגין הפרתו (ראו: סעיף 4.2 להסכם המכר), כאשר סעיף 4.3 להסכם המכר קובע כי: " על אף האמור בסעיף 4.2 לעיל, במידה ולקידום חוזה זה יישא הקונה בעלויות שחבותם על המוכרת על פי חוזה זה ו/או על פי חוק, ולאחריהם לא יתקיימו התנאים המתלים לקיום חוזה זה, כולם ו/או חלקם, יהיה על המוכרת להשיב לקונה את מלוא הוצאותיו, בצירוף ריבית והפרשי הצמדה".
15. בסעיף 6.5 להסכם נקבע כי: " כל צד מתחייב לשלם את התשלומים החלים עליו במועדם. שילם צד תשלום החל על פי הסכם זה על הצד השני, יושב לו התשלום על ידי הצד השני עם דרישה ראשונה. פיגור בהשבת התשלום כאמור ישא בריבית שקלית של פריים בתוספת 10% לשנה בשיטת ריבית דריבית עד למועד התשלום בפועל. אלא אם כן, ניתן התשלום לקיזוז, שאז ניתנת בזה הסכמת הצדדים לקזזו בהתאם". 
16. תמורת המכר הופקדה בנאמנות אצל עו"ד יעל זקס מנשרי (להלן: " עו"ד זקס מנשרי") שערכה את הסכם המכר, כאשר סוכם בין הצדדים, כי התמורה תשמש לצורך הסרת החובות והתשלומים המוטלים על המגרש והעסקאות שנערכו בו, ולצורך העברת היתרה לידי המוכרת/הנתבעת (ראו: סעיף 7.4 להסכם המכר).